Nguồn vốn cho BĐS 2010: Vẫn chờ cơ chế

11:47' 18/05/10

Năm 2010, thị trường BĐS được dự báo sẽ phục hồi do nền kinh tế có nhiều khả năng vượt qua giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng trở lại.

Tuy nhiên, tính đến thời Ä‘iểm này, nguồn vốn cung cho thị trường BĐS vẫn còn rất hạn chế, má»™t mặt do tiềm lá»±c của các chủ đầu tÆ° còn nhỏ, mặt khác, hành lang pháp lý chÆ°a đầy đủ khiến cho nguồn tiền đổ vào thị trường này vẫn còn do dá»±.

Tiềm ẩn rủi ro

Tại há»™i thảo “giải pháp về vốn cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản năm 2010” do Hiệp há»™i bất Ä‘á»™ng sản Việt Nam phối hợp cùng Dothi.net vừa được tổ chức tại Hà Ná»™i, các chuyên gia về bất Ä‘á»™ng sản cho rằng, BĐS là má»™t lÄ©nh vá»±c đầu tÆ° Ä‘òi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh và kế hoạch tài chính dài hạn. Tuy nhiên, Ä‘a phần các doanh nghiệp hoạt Ä‘á»™ng trong lÄ©nh vá»±c này lại không Ä‘áp ứng được tiêu chuẩn Ä‘ó. Trên thá»±c tế, nguồn vốn cho BĐS chủ yếu phải huy Ä‘á»™ng qua 3 kênh chính: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy Ä‘á»™ng từ khách hàng.

Trong Ä‘ó, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm má»™t tá»· lệ rất nhỏ (khoảng 20%), còn lại tá»›i 60% là Ä‘i vay ngân hàng. Cá biệt có những dá»± án tá»· lệ vay lên tá»›i 70-80% tổng số vốn đầu tÆ°, còn lại là huy Ä‘á»™ng của khách hàng. Lý giải thá»±c trạng này, ông Phạm Thanh HÆ°ng - Tập Ä‘oàn bất Ä‘á»™ng sản Thế ká»· má»›i (CENGROUP) cho rằng Ä‘ó là đặc thù của các DN BĐS Việt Nam.

Đa phần các chủ đầu tÆ° BĐS có quy mô nhỏ (vốn pháp định 6 tá»· đồng), không có tài sản Ä‘áng giá, trong khi Ä‘ó, các tổ chức doanh nghiệp phần nhiều là DNNVV, vốn lÆ°u Ä‘á»™ng hạn hẹp, vốn cố định rất nhỏ, tài sản không Ä‘áng kể. Trong bối cảnh Ä‘ó, để hạn chế nguồn vốn vay ngân hàng, các DN Ä‘ã nghÄ© tá»›i việc huy Ä‘á»™ng vốn từ các khách hàng thứ cấp, kêu gọi góp vốn từ khi bắt đầu đặt những viên gạch đầu tiên của dá»± án. Tuy nhiên theo nhận định của các nhà phân tích cả ba hinh thức huy Ä‘á»™ng trên vẫn tiềm ẩn những rủi ro cần được quan tâm.

Theo ông Johan Nyvene – CEO của công ty cổ phần chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HSC), việc huy Ä‘á»™ng vốn của chủ sở hữu có thể thuận tiện trong các thủ tục giấy tờ, tuy nhiên nếu thị trường có biến Ä‘á»™ng thì sẽ bị ảnh hưởng trá»±c tiếp đến hoạt Ä‘á»™ng của doanh nghiệp. Việc vay vốn từ ngân hàng cho BĐS cÅ©ng tiềm ẩn nguy cÆ¡ rủi ro cao. Nếu doanh nghiệp ăn nên làm ra thì việc vay ngân hàng cÅ©ng thuận lợi, nhÆ°ng nếu doanh nghiêp “suy” thì mức Ä‘á»™ khó khăn theo Ä‘ó cÅ©ng tăng lên nhÆ°ng dù suy hay thịnh thi doanh nghiệp lúc nào cÅ©ng phải canh cánh ná»—i lo trả lãi suất cho ngân hàng. Do vậy nguy cÆ¡ thanh lý tài sản cho các khoản vay thế chấp rất cao.

Còn về việc huy Ä‘á»™ng vốn từ các khách hàng (nhà đầu tÆ°, kinh doanh cá nhân) vẫn Ä‘ang vÆ°á»›ng mắc về chính sách (thời Ä‘iểm huy Ä‘á»™ng vốn, lượng vốn huy Ä‘á»™ng, hình thức, hiệu lá»±c hợp đồng…) nên cÅ©ng gặp không ít khó khăn. Ông HÆ°ng cÅ©ng cho biết, việc huy Ä‘á»™ng vốn từ khách hàng hiện nay chỉ dÆ°á»›i hinh thức bán, chuyển nhượng, cho thuê và thuê mua nhÆ°ng thị trường lại Ä‘ang tồn tại hinh thức huy Ä‘á»™ng vốn khá phổ biến: góp vốn. Hinh thức này hiện nay chÆ°a được pháp luật thừa nhận má»™t cách rõ ràng nên rủi ro vẫn xảy ra vá»›i nhà đầu tÆ° thứ cấp.

Chờ khung pháp lý

Sau khi phân tích cái được và chÆ°a được của 3 nguồn vốn huy Ä‘á»™ng cho thị trường bất Ä‘á»™ng sản, các diá»…n giả đều nhất trí Ä‘Æ°a ra giải pháp cần phải tạo nên nguốn vốn má»›i cho thị trường BĐS bằng những giải pháp minh bạch. Ông Phạm Thành HÆ°ng cho biết, hiện ở Việt Nam Ä‘ã xuất hiện sá»± liên thông nhÆ°ng má»›i ở trạng thái má»™t chiều - tạo nguồn cho việc hình thành bất Ä‘á»™ng sản. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vì thế, tính thanh khoản chỉ đảm bảo được khi giá bất Ä‘á»™ng sản tăng.

Trong trường hợp giá sụt giảm, tính thanh khoản cÅ©ng kém Ä‘i nên không có mức cân bằng giá má»›i. Vì vậy, ông HÆ°ng đề nghị nên áp dụng ức lãi suất cố định cho người mua bất Ä‘á»™ng sản để đề phòng rủi ro; đồng thời cung cấp cÆ¡ há»™i, khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm...

Bên cạnh Ä‘ó, ông Johan Nyvene cho rằng, để tạo ra thị trường BĐS minh bạch thông tin về cung, cầu trong thị trường cần thành lập các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, hạn chế tình trạng đầu cÆ¡, kích giá; xây dá»±ng khung pháp lý hoàn thiện, trong Ä‘ó, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp chuyển đổi mô hình kinh doanh từ doanh nghiệp tÆ° nhân sang CTCP để tiếp cận kênh huy Ä‘á»™ng vốn thông qua niêm yết cổ phiến trên sàn chứng khóa là má»™t giải pháp tối Æ°u.

Còn TS. Trần Kim Chung, bên cạnh thừa nhận sá»± tồn tại của 3 nguồn huy Ä‘á»™ng vốn trên, ông Chung còn Ä‘Æ°a ra 4 hình thức huy Ä‘á»™ng vốn khác là: kênh tiết kiệm bất Ä‘á»™ng sản, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu bất Ä‘á»™ng sản, kênh thông qua các quỹ đầu tÆ°, kênh Ä‘âÌ€u tÆ° tÆ°Ì€ nước ngoaÌ€i.

Tuy nhiên, để có thể phát huy được các kênh này, cần phải hoàn thiện má»™t số văn bản cần thiết má»›i có thể thu hút vốn tÆ°Ì€ các nhaÌ€ Ä‘âÌ€u tÆ° tiêÌ€m năng, đặc biệt là về việc hình thành các quỹ đầu tÆ°, trong Ä‘ó có quỹ đầu tÆ° tín thác bất Ä‘á»™ng sản (REIT) mà nhiều nÆ°á»›c trên thế giá»›i áp dụng khá thành công.

Đấy là các công việc trÆ°á»›c mắt, còn về lâu dài, Việt Nam cần hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS vá»›i má»™t loạt văn bản nhÆ°: luật về thị trường thế chấp thứ cấp, Luật Đăng ký bất Ä‘á»™ng sản, luật về quỹ tiết kiệm bất Ä‘á»™ng sản, luật về các loại hình quỹ đầu tÆ° bất Ä‘á»™ng sản, văn bản pháp luật về trái phiếu bất Ä‘á»™ng sản…Có nhÆ° vậy má»›i tạo Ä‘iều kiện để thị trường BĐS phát triển má»™t cách bền vững, tạo tâm lý ổn định cho các nhà đầu tÆ° và góp phần khÆ¡i thông dòng vốn cho thị trường đặc biệt này.

(Theo DĐDN)
 

[Trở về]