Dự báo giá bất động sản theo chu kỳ

00:00' 07/05/10

Nếu chu kỳ hai cơn sốt giá BĐS lần trước (6 - 7 năm) được lặp lại, cơn sốt sắp tới (thứ tư) sẽ đến vào khoảng năm 2013.

TrÆ°á»›c khi dá»± báo, xin cung cấp má»™t số thông tin về dân số và nhà ở từ kết quả tổng Ä‘iều tra dân số và nhà ở 1/4/2009.

Những cơn sốt đất thường theo chu kỳ.

Dân số tại thời Ä‘iểm 1/4/2009 là 85.789.573 người (nông thôn 60.415.311 người, thành thị 25.379.262 người). Các con số này cho thấy:

1/ Việt Nam có số dân Ä‘ông đứng thứ 13 trong tổng số 218 nÆ°á»›c và vùng lãnh thổ trên thế giá»›i;

2/ Trong khi diện tích chỉ đứng thứ 64, mật Ä‘á»™ dân số của Việt Nam thuá»™c loại cao (260 người/km2, cao gấp Ä‘ôi mật Ä‘á»™ của Đông Nam Á, của châu Á và gấp trên 5 lần của thế giá»›i );

3/ Do tá»· lệ sinh còn cao, nên hằng năm dân số vẫn còn tăng trên 1 triệu người, nhiều hÆ¡n dân số của 52 nÆ°á»›c và vùng lãnh thổ trên thế giá»›i hiện nay. Đó là chÆ°a nói số Việt kiều từ nÆ°á»›c ngoài trở về đầu tÆ°, làm việc hoặc do sá»± bất ổn về thiên tai… mong muốn định cÆ° lâu dài ở Việt Nam gia tăng;

4/ Tá»· lệ dân số thành thị Ä‘ã gia tăng nhanh trong mấy năm gần Ä‘ây, nhÆ°ng hiện còn ở mức thấp (29,6%), đứng thứ 171 trên thế giá»›i, nên sẽ gia tăng mạnh hÆ¡n trong thời gian tá»›i. Tá»· lệ dân số thành thị tăng, mức sống cao lên, nhu cầu về đất ở (và các diện tích dịch vụ nhÆ° cây xanh, đường sá, các công trình khác) tăng lên.

Thống kê lịch sá»­ cho thấy, tính từ năm 1993 đến nay, giá bất Ä‘á»™ng sản (BĐS) Ä‘ã qua hai cÆ¡n sốt rưỡi: CÆ¡n sốt thứ nhất vào năm 1993 - 1994, cÆ¡n sốt thứ hai vào năm 2001 - 2002, cÆ¡n sốt thứ hai rưỡi vào cuối năm 2007 đến đầu năm 2008 (người viết gọi cÆ¡n sốt này là cÆ¡n sốt thứ hai rưỡi bởi thời gian diá»…n ra ngắn, diá»…n ra cục bá»™ ở má»™t số địa bàn, má»™t số phân khúc).

Nếu chu kỳ hai cÆ¡n sốt giá BĐS lần trÆ°á»›c (6 - 7 năm) được lặp lại, cÆ¡n sốt sắp tá»›i (cÆ¡n sốt thứ tÆ°) sẽ đến vào khoảng năm 2013. Tuy nhiên, do cÆ¡n sốt thứ ba chỉ diá»…n ra ná»­a chừng (nhÆ° ở trên Ä‘ã gọi là cÆ¡n sốt thứ hai rưỡi), nên có thể ná»­a cÆ¡n sốt còn lại sẽ kết hợp vá»›i cÆ¡n sốt thứ tÆ° để đến sá»›m hÆ¡n, có thể bắt đầu lên dốc ngay từ năm 2010 này và đạt đỉnh vào năm 2011 - 2012. Dá»± Ä‘oán này xuất phát từ má»™t số căn cứ chính.

Giá nhà ở và vật liệu xây dá»±ng từ tháng 3.2010 Ä‘ã tăng cao hÆ¡n tốc Ä‘á»™ tăng giá tiêu dùng (tháng ba là 1,38% so vá»›i 0,75%, tháng tÆ° là 2,51% so vá»›i 0,14%, sau 4 tháng - tháng 4/2010 so vá»›i tháng 12/2009 - Ä‘ã tăng 7,5% so vá»›i 4,27%).

Giá BĐS tăng không chỉ lan từ ngoại thành vào ná»™i thành, mà còn lan ra các thành phố, thị xã, thị trấn của các tỉnh khác. Giá đền bù thu hồi đất nông nghiệp cao gấp 5 lần mức trÆ°á»›c Ä‘ây cÅ©ng góp phần kéo mặt bằng chung lên.

Chính sách tiền tệ-tài khóa chuyển từ thắt chặt sang ná»›i lỏng vá»›i nhiều biểu hiện. Mặt bằng lãi suất Ä‘ang được kéo xuống. Tốc Ä‘á»™ tăng giá tiêu dùng chậm lại, nên lãi suất chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn trên thị trường liên ngân hàng giảm xuống, lượng tiền từ thị trường này sẽ tăng lên về khối lượng, thời gian thu hồi dài hÆ¡n.

Tốc Ä‘á»™ tăng dÆ° nợ tín dụng tăng từ tháng 3, tháng 4 và sẽ tăng cao hÆ¡n trong những tháng tá»›i vá»›i mục tiêu tăng 25% tính đến cuối năm, cao gấp gần 4 lần tốc Ä‘á»™ tăng GDP theo mục tiêu.

Giá vàng trong nÆ°á»›c tăng/giảm theo giá thế giá»›i, sau 4 tháng giá vàng giảm 4,53%. Giá USD cÆ¡ bản ổn định, 4 tháng đầu năm tăng 1,22%, thấp hÆ¡n nhiều so vá»›i tốc Ä‘á»™ tăng giá tiêu dùng 4,27% .

Vấn đề còn lại hiện nay chủ yếu là thị trường chứng khoán. Thị trường này trong tháng 4 Ä‘ã tăng khá, các nhà đầu tÆ° Ä‘ang kỳ vọng còn tăng cao hÆ¡n trong tháng 5. Các nhà đầu tÆ° có vốn lá»›n, nếu Ä‘ã thu lãi cao trong tháng 4 và thu được lãi cao hÆ¡n trong tháng 5 trên thị trường chứng khoán thì sẽ chuyển vốn sang đầu tÆ° trên thị trường BĐS.

Điều quan trọng là tăng trưởng kinh tế sau khi thoát Ä‘áy vượt dốc Ä‘i lên vào cuối năm 2009, cao hÆ¡n nữa vào quý 1/2010, và Ä‘ang có xu hÆ°á»›ng tiến tá»›i phục hồi vào 2011, phục hồi vững chắc vào năm 2012. Sá»± phục hồi này Ä‘òi hỏi thị trường BĐS phục hồi sá»›m hÆ¡n.

Vì vậy có khả năng thị trường BĐS sẽ ấm lên ngay từ bây giờ (bắt đầu từ giao dịch gia tăng, sau Ä‘ó là giá cả, bắt đầu từ ấm, sau Ä‘ó sang nóng, sốt).

(Theo TNTT&GT)

[Trở về]