BĐS phía Tây "sốt": Có nên đầu tư?

00:00' 28/04/10

“Ở An Khánh nếu giá BĐS có "sốt" thì đó là "sốt ảo", chứ không phải "sốt thật". Là "sốt ảo" nên nó rất bất thường, lên một lúc rồi xuống, có điều kiện thì lại lên, lên mà không có vốn để duy trì thì nó lại xuống”, ông Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trường Bộ tài nguyên và Môi trường nhận định.

BĐS phía Tây chỉ là cÆ¡n "sốt ảo"?

Xu hÆ°á»›ng đầu cÆ¡ hiện nay của giá»›i buôn bất Ä‘á»™ng sản nhằm vào những dá»± án bắt đầu triển khai, góp khoảng 30% vốn ban đầu vá»›i chủ đầu tÆ° triển khai dá»± án rồi rao bán tại các văn phòng môi giá»›i để chốt lời, hoặc tìm đất gần dá»± án, giá từ 8 triệu đến hÆ¡n 10 triệu/m2 để "lÆ°á»›t".

Các chủ đầu tÆ° muốn dá»±a vào tình thế bán nhà trên giấy, tính hấp dẫn của nó để lôi kéo người mua bằng cách góp tiền vốn vá»›i giá rẻ mặc dù dá»± án chÆ°a được xây xong. Nhà đầu tÆ° tìm kì vọng vào việc giao dịch vá»›i các Ä‘Æ¡n vị thứ phát bởi qua trung gian sẽ sinh lợi nhuận nhiều hÆ¡n. Mặt khác, nếu bán trọn gói có nghÄ©a là họ sẽ được hồi tiền lại hầu hết những căn nhà mà họ xuất ra, tầng lá»›p trung gian sẽ trao trả toàn bá»™ 2/3 số lượng tiền của doanh nghiệp.

Về phía người mua, tâm lý người Việt Nam lúc nào cÅ©ng muốn mua rẻ, không thích thì má»™t thời gian sau lại bán, cứ thấy chá»— nào có phong thủy tốt, cảnh quan đẹp thì xúm lại mua, tạo nên má»™t “cÆ¡n sốt” giá.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bá»™ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Ở An Khánh nếu giá BĐS có sốt thì Ä‘ó là sốt ảo thôi, chứ không phải sốt thật. Là sốt ảo nên nó rất bất thường, lên má»™t lúc rồi xuống, có Ä‘iều kiện thì lại lên, lên mà không có vốn để duy trì nó thì nó lại xuống. TrÆ°á»›c ngữ cảnh, cả nhà đầu tÆ° và người mua đều mong muốn vào sá»± kì vọng cho mình. Tuy nhiên, “cung” bao giờ cÅ©ng thấp hÆ¡n “cầu” nên người mua bao giờ cÅ©ng chịu thiệt”.

Anh Phạm Minh Tuấn, trưởng phòng kinh doanh của Sudico – chủ đầu tÆ° dá»± án Nam An Khánh khẳng định: Thời gian này, chủ đầu tÆ° Sudico chÆ°a bán sản phẩm trá»±c tiếp cho khách hàng. Trong năm nay hoàn thành xây dá»±ng xong kế hoạch maketting quảng bá Ä‘ô thị má»›i, dá»± tính đầu năm tá»›i sẽ tung ra thị trường bán lẻ.

Về hiện trạng thi công, hiện tại, giai Ä‘oạn 1 Ä‘ã có đường và có hồ nhân tạo, đủ Ä‘iều kiện kinh doanh. Các lô đất, mốc giá»›i Ä‘ã bàn giao cho các Ä‘Æ¡n vị thứ phát tÆ°Æ¡ng đối gần hết, dá»± án Ä‘ang tiến hành xây dá»±ng theo Ä‘úng tiến Ä‘á»™ hoàn thành.

CÅ©ng theo anh Tuấn thì việc xuất hiện những cÆ¡n “sốt ảo" trên thị trường là chuyện “thường ngày ở huyện”. Các Ä‘Æ¡n vị thứ phát thu mua má»™t số khối lượng lô đất nhất định đẩy giá lên nhanh, có thể từ 25 triệu đẩy lên 30 triệu, thứ nhất không có giao dịch, thứ hai là tạo nhiều thông tin ảo ra ngoài thị trường gây tâm lý sốt ruá»™t cho người mua khiến họ muốn nhanh chân mua ngay trÆ°á»›c khi BĐS lại tăng giá. Vì vậy, có thể, việc tăng giá phần lá»›n do các nhà đầu cÆ¡, tạo cÆ¡n "sốt ảo" trong thời gian ngắn.

Đôi khi, do nắm thông tin mù mờ, nhiều người mua chạy theo số Ä‘ông, cuốn mình theo cÆ¡n “lốc” ảo mà không biết rằng: Những nguy cÆ¡, rủi ro rất có thể xảy ra bất cứ lúc nào và người thiệt không ai khác ngoài người mua. Dá»± án Thanh Hà (Hà Đông) là má»™t ví dụ.

Anh Nguyá»…n Văn Toàn, Giám đốc BĐS 24h thì cho biết: “Tuy BĐS khu dá»± án Thanh Hà Ä‘ang “hot” và được nhiều người mua sẵn sàng dốc hầu bao để kí hợp đồng vá»›i Ä‘Æ¡n vị thứ cấp nhÆ°ng nếu công an vào cuá»™c, tìm hiểu sâu xa thì việc mua bán này sai luật pháp hoàn toàn”.

Anh Toàn diá»…n giải: Thời Ä‘iểm này, chỉ có chủ đầu tÆ° (Cienco 5) được hợp pháp kí hợp đồng góp vốn vá»›i Ä‘Æ¡n vị thứ cấp, còn khi chÆ°a có cÆ¡ sở hạ tầng nhÆ° hiện nay thì Ä‘Æ¡n vị thứ cấp không được phép bán cho khách hàng. Theo luật, chừng nào đền bù giải phóng xong xuôi, tức là có mặt bằng, có đất, đường xá thì các giao dịch giữa thứ cấp và khách hàng má»›i được diá»…n ra. Trong khi Ä‘ó, lúc này, tất cả dá»± án của Thanh Hà không gì hÆ¡n ngoài đống giấy tờ Ä‘ang được xếp gọn vào má»™t chá»—.

BĐS phía Tây – Có nên đầu tÆ° vào lúc này?

Lời khuyên tốt nhất cho người mua lúc này là nếu chÆ°a có nhu cầu cấp thiết thá»±c thì không nên mua. Khi thị trường đầu tÆ° Việt Nam chật chá»™i, sàn vàng Ä‘óng cá»­a, chứng khoán bấp bênh, người mua tính đến chuyện đầu tÆ° vào BĐS vá»›i bản chất qui luật luôn luôn tăng giá là Ä‘iều Ä‘Æ°Æ¡ng nhiên. Tuy nhiên, việc có nên đổ xô Ä‘i mua BĐS ở khu vá»±c phía Tây cÅ©ng cần phải cân nhắc kÄ© lưỡng.

Ông Đặng Hùng Võ diá»…n giải sâu hÆ¡n về Ä‘iều này nhÆ° sau: Lúc đầu, người mua kì vọng vào sá»± đầu tÆ° Ä‘úng cách của mình nhÆ°ng kết cục thì lợi ích cÅ©ng không Ä‘áng là bao nhiêu, vì phải quay vòng nhiều lần, chi phí làm giấy tờ cÅ©ng vô cùng tốn kém. Thứ nữa, năm 2010, tính quy luật của sá»± phát triển không khác gì năm 2009, vẫn có thể sốt lên hoặc nguá»™i Ä‘i mang tính cục bá»™ và tính thời Ä‘iểm. Mọi yếu tố rủi ro đều rất có thể xảy ra, có thể khả năng lạm phát quay trở lại, thị trường BĐS lại rá»›t giá giống nhÆ° hồi cuối năm 2008. Hoặc cÅ©ng có thể lạm phát không quay trở lại nhÆ°ng sá»± suy giảm kinh tế má»™t số khu vá»±c sản xuất nào Ä‘ó lại diá»…n ra.

Tất cả những yếu tố nhÆ° lạm phát (kinh tế phát triển nóng) hoặc kinh tế bị suy giảm (tức Ä‘ang ở trạng thái nguá»™i lạnh) đều có ảnh hưởng tá»›i thị trường BĐS Việt Nam. Trạng thái nào cÅ©ng ảnh hưởng tá»›i thị trường BĐS: Hoặc là mất nguồn cung vốn hoặc là Ä‘ã suy giảm tài chính, người ta cÅ©ng chẳng muốn mua nhà. Tất cả đều Ä‘ang mở trÆ°á»›c mắt chúng ta: Liệu nhà nÆ°á»›c có chống chọi được trÆ°á»›c những biểu hiện về lạm phát, về suy giảm kinh tế hay không, liệu kinh tế thế giá»›i có hoàn thiện khôi phục thật hay không?

“Vá»›i ngữ cảnh hiện nay, chúng ta chÆ°a thể nói được khủng hoảng kinh tế Ä‘ã chấm dứt, đồng thời cÅ©ng chÆ°a nhìn thấy sá»± ổn định về thị trường”, ông Võ nói.

Đó là chÆ°a kể đến những rủi ro có thể xảy ra khi mua nhà ở khu chung cÆ°, hỏa hoạn có thể xảy ra hoặc cá»­a sổ rÆ¡i xuống Ä‘á»™t ngá»™t, hay má»™t trận Ä‘á»™ng đất nhẹ nào Ä‘ó... có thể gây tổn hại cho người dân sống tại Ä‘ây.

Tuy nhiên, nhÆ° ông Võ nhận xét: Người Việt Nam luôn là người lạc quan nhất, kì vọng ở khả năng tốt nhất chứ không hÆ°á»›ng tá»›i trạng thái bi quan. Họ thường có suy nghÄ© rằng chung cÆ° luôn là nÆ¡i rất hấp dẫn, luôn tin rằng, chung cÆ° rất đẹp và không có bất cứ má»™t rủi ro nào xảy ra, chất lượng giống nhÆ° cam kết của chủ đầu tÆ°, giao thông đảm bảo…

CÅ©ng theo ông Võ, má»™t Ä‘iều nữa người mua cÅ©ng nên cân nhắc Ä‘ó là tính đặc thù của BĐS Việt Nam. Tuy "sinh sau đẻ muá»™n", nhÆ°ng thị trường BĐS Việt Nam có má»™t khác biệt Ä‘ó là mua bán trên giấy tờ, trên bản đồ. Nhiều khu Ä‘ô thị mặc dù chÆ°a triển khai dá»± án được nhiều, có thể má»›i san xong nền đất nhÆ°ng người mua Ä‘ã đổ xô, chen lấn Ä‘i mua. Trong khi ở các nÆ°á»›c Châu Âu, chủ đầu tÆ° chỉ bán khi bắt đầu xây xong dá»± án, hoàn thành cÆ¡ sở vật chất, bàn giao nhà cá»­a, chìa khóa trao tay, thậm chí lúc Ä‘ó má»›i van nài người mua.

“Vì giao dịch trên giấy tờ qua má»™t thời gian dài, theo nhiều đợt giao dịch nhÆ° vậy nên giá trị BĐS Việt Nam cao ngất ngưởng, giá trên 1 triệu Ä‘ô là bình thường, trong khi Ä‘ó nÆ°á»›c ngoài, căn há»™ chung cÆ° 500 ngàn Ä‘ô Ä‘ã tÆ°Æ¡i đẹp, kinh khủng lắm rồi”, anh Phạm Minh Tuấn chia sẻ.

Vá»›i kinh nghiệm của má»™t người nhiều năm hoạt Ä‘á»™ng trong lÄ©nh vá»±c BĐS, anh Tuấn cÅ©ng khuyên khách hàng nên thận trọng trong việc kí kết, phải đọc kỹ, nghiên cứu kÄ© các Ä‘iều khoản hợp đồng. Luật BĐS chỉ có cụm từ “hợp đồng mua bán”, không có cụm từ “hợp đồng góp vốn”, nên nhiều công ty chÆ°a có Ä‘iều kiện kinh doanh lợi dụng để góp vốn vá»›i khách hàng. Điều này tạo nên nhiều rủi ro cho người mua trong quá trình giao dịch. Bởi hợp đồng cho vay vốn chỉ mang tính chất dân sá»± còn "hợp đồng mua bán" má»›i mang tính chất pháp luật, pháp lý giữa công ty và cá nhân. Sau này, “hợp đồng góp vốn” chuyển sang thành “hợp đồng mua bán” nhÆ° thế nào, thêm bao nhiêu % thì chÆ°a có văn bản nào hÆ°á»›ng dẫn cụ thể.

Vá»›i hợp đồng cho vay vốn, bản thân người mua tá»± nguyện làm Ä‘Æ¡n cho chủ đầu tÆ° vay vốn, không biết khi nào má»›i được quyền mua, không biết khi nào má»›i xong cÆ¡ sở hạ tầng, thậm chí cÅ©ng không thể xác định được nhà đầu tÆ° có sá»± dụng nguồn vốn của mình Ä‘úng mục Ä‘ích hay không. Nhiều trường hợp dá»± án Ä‘ó trở thành dá»± án treo. Mà theo luật, dá»± án 3 năm không triển khai được sẽ thu hồi, người dân lúc Ä‘ó biết trách ai. Trong hợp đồng, nhiều nhà đầu tÆ° dùng nhiều "chiêu" để gài cắm người mua và tất nhiên người thiệt cuối cùng vẫn là khách hàng. Cách an toàn tốt nhất là khách hàng nên mua bán thông qua chủ đầu tÆ°.

Chính vì vậy, nắm rõ thông tin là Ä‘iều rất quan trọng, không nên đổ xô Ä‘i đầu tÆ° BĐS Ä‘Æ¡n giản nhÆ° mua má»™t má»› rau, theo trào lÆ°u, không biết thông tin gì cả. Cần thận trọng đọc kÄ© hợp đồng để lá»±a chọn dá»± án tối Æ°u nhất, đầu tÆ° mạnh, thá»±c hiện Ä‘úng cam kết hợp đồng giữa chủ đầu tÆ° và khách hàng.

(Theo VTC)

[Trở về]